월세 연체 계산기

주택은 민법 제640조에 따라 밀린 월세 합계가 2기(2개월분) 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 꼭 연속 2개월일 필요는 없고 밀린 금액의 합계가 기준입니다. 예를 들어 월세 50만원이면 연체액이 100만원이 되는 순간 해지 요건이 생깁니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기(3개월분)가 기준입니다.

상가건물 임대차보호법은 차임 연체액이 3기에 이르러야 해지할 수 있도록 정해, 2기면 되는 주택보다 기준이 높습니다. 또 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 경우 임차인은 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다. 계산기에서 임대 유형을 상가로 바꾸면 3기 기준으로 판정합니다.

네. 임대차가 끝나 집을 돌려받을 때 밀린 월세, 미납 관리비, 퇴거가 늦어진 기간의 사용료(차임 상당액) 등은 보증금에서 공제하고 남은 금액만 돌려주면 됩니다. 판례도 별도 의사표시 없이 당연히 공제된다고 봅니다. 다만 계약 기간 중에 임차인이 “보증금에서 빼라”며 월세를 안 내는 것은 허용되지 않습니다. 공제 내역은 정산서로 남겨 두세요.

보증금 잔액은 “보증금 − (밀린 월세 + 밀린 관리비)”입니다. 잔액을 매달 늘어나는 연체액(월세 + 관리비)으로 나누면 몇 달을 더 버틸 수 있는지 나옵니다. 예를 들어 보증금 500만원, 월세 45만원에 6개월이 밀렸다면 잔액은 230만원이고, 230 ÷ 45 ≈ 5.1이므로 지금부터 6번째 납부일에 연체액이 보증금을 넘어 손실이 생깁니다.

해지는 임대인이 해지 의사를 표시하고 그 통지가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다(민법 제111조). 문자나 카톡도 의사표시가 될 수 있지만, 도달한 날짜와 내용을 공적으로 증명하려면 우체국 내용증명이 가장 확실합니다. 보통 연체 금액, 지급 기한, 기한까지 내지 않으면 계약을 해지하고 보증금에서 정산한다는 내용을 함께 적습니다.

자진 퇴거 합의가 가장 빠르고 비용이 적게 듭니다. 합의가 안 되면 명도소송(건물인도 청구)을 내야 하고, 소송 중 다른 사람에게 점유가 넘어가는 것을 막으려고 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 경우가 많습니다. 판결을 받은 뒤에도 나가지 않으면 법원 집행관을 통한 강제집행을 신청합니다. 이 과정은 사건에 따라 수개월에서 1년 넘게 걸릴 수 있습니다.

사건마다 크게 다릅니다. 임차인이 다투지 않고 송달도 잘 되면 비교적 빨리 끝나지만, 소장이 송달되지 않거나 다툼이 생기면 1년 가까이 걸리기도 합니다. 판결 뒤 강제집행 신청과 실행에도 시간이 더 듭니다. 그동안에도 월세 상당액은 계속 쌓이므로, 계산기의 해결 시점별 표에서 6개월·12개월 뒤 손실을 미리 확인해 두면 합의 조건을 정할 때 기준이 됩니다.

보증금을 공제하고도 남는 부족분은 따로 청구해야 합니다. 다툼이 적다면 법원에 지급명령을 신청하는 방법이 빠르고 비용도 적게 들며, 상대방이 이의신청을 하면 소송으로 넘어갑니다. 청구 금액이 3,000만원 이하라면 소액사건심판 절차로 비교적 간단하게 진행할 수 있습니다. 다만 판결을 받아도 상대방에게 재산이 없으면 실제 회수는 어려울 수 있습니다.

안 됩니다. 세입자가 월세를 안 내더라도 임대인이 마음대로 전기·수도를 끊거나 문을 잠그고 짐을 빼는 것은 법이 허용하지 않는 자력구제입니다. 업무방해, 주거침입, 재물손괴 등으로 형사 처벌을 받거나 손해배상 책임을 질 수 있고, 협상과 소송에서도 불리해집니다. 해지 통지, 합의, 명도소송과 강제집행 같은 법적 절차를 거쳐야 합니다.

해지 요건인 “2기(상가는 3기)의 차임액”은 월세를 기준으로 보는 것이 일반적이라, 이 계산기는 관리비를 뺀 밀린 월세로만 해지 요건을 판정합니다. 다만 미납 관리비도 보증금에서 공제할 수 있는 임차인의 채무이므로 보증금 잔액과 손실 계산에는 포함합니다. 계약서에 관리비를 차임에 포함한다는 특약이 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.